アパートローン 担保つけるメリットとデメリット

不動産投資
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大家の中居
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こんにちは。サラリーマン大家の中居です。

アパートローンに担保つけるメリット、デメリットについてです。

ズバリ簡単に言うと

メリットは金利下がる(僕の場合は0.2%下がる)。デメリットは担保設定した物件の流動性はゼロ。担保設定自体に費用かかるし、後から担保設定外すのに手続きにそれなりの時間と労力。

ここからは詳しく解説→→→

近年、日本の金融市場は低金利の時代が続いてますね。

10年前、レオパレスの新築でアパートローン金利が2.7%固定だったのをテレビ報道で確認してます。

当時はけっこう金利高めだね!

それでいて、レオパレスは不祥事と入居率悪いなんでオワコン⬇︎

僕が5年前に日本政策金融公庫でアパートローン(新築木造)組んだ時は、出来るだけローン金利下げたいと必死になっていました。

ずっと毎年金利を払い続けることになるので、仮に1000万借りたら0.2%固定金利下がるだけで、毎年2万円利益が残るので大きい要因だと感じてました。

当時の僕の与信で最低金利で借りるには、現金で購入した物件を1つ担保に入れることが条件でありました。

これだ!!!

当時で大手ハウスメーカーが建てた築32年だった物件S3が融資額の40%ほどの固定資産税評価額でしたので、金額的に妥当だと思い、担保設定しました。

結果的には当時としてはかなりの低金利1.55%固定で融資を受けれました!

でも。後悔はあります。泣。

後から気づいたことには、担保設定は抵当権の設定を登記簿に記す必要があるので、行政書士に依頼しなければならない→費用10万くらい。

大家の中居
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これから担保設定してアパートローン組む方、どの物件を担保にするか選ぶ際には、金額的に融資額とバランス良いことよりも、担保設定するのはローン完済まで必ず所有し続ける物件をお勧めします。じゃないとコスパが悪くなる!

当時の僕は担保設定した物件の流動性がゼロになることも理解してなかった。

そもそも、S3物件が築40年以降になったら、入居者のタイミングと壁紙張り替えの周期を考慮して、新築一戸建て賃貸物件に建てかえようと思ってました。(ちなみに水回りは前オーナーが築20年でリフォームしてくれていたので築40年はまだまだ使える状態)

ところが、7年も経過するとジワジワとファミリー物件でも家賃相場が下がるエリアあるんですね↘︎↘︎↘︎

若い夫婦が住む地区と老夫婦が増える地区の違いを意識してませんでした。

僕のS3物件は後者。

新築物件の家賃設定が際どい、苦しいから建て替えできないです。

そうなると、①築古物件をコツコツと修繕しながら賃貸に出して、大きいトラブル発生しないことを祈り続けるか?

②お客さん入った状態で売却して得た現金でもう少し良い土地を購入するか?

大家の中居
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僕は内容②の選択のが前向きな行動で、大家としての経験も積めると思いました。

でも。担保設定した物件S3を売りたくても担保外さないと売れないんです。泣。

それで、とりあえず担保設定を外すことを日本政策金融公庫に相談したところ。

担保設定外して、担保なしでいける?担保なしで多少繰り上げ返済してもらう?新担保設定してもらうか?は稟議にかけないとわからないと。

果たして3パターンどれになるのか。

そして、稟議に必要な書類は結構多め。。。

不動産課税証明は担保外したいS3、担保外されるS6、新担保設定候補S4S5物件それぞれ必要(自治体から年1で発行される物のコピー可)

新担保設定候補のS4S5は測量図公図と登記簿謄本の全部事項証明書のコピー。

S5は現在は自宅、将来的は賃貸の可能性ありで、住宅ローン利用中なので、住宅ローン返済計画表(金融機関発行)

これらを申し込み書類記入して同封して日本政策金融公庫に郵送して欲しいと。

この申請が完結するまでの時間は、担保なしでいける場合1〜2ヶ月、新担保設定は2〜3ヶ月で、けっこう待つことになります。

まとめると、アパートローンの担保設定の際はメリットとデメリットをキチンと把握しようってこと。

金融機関は年間目標の融資額を達成しようと必死です。

こういった担保設定外すとか、説明飛ばすかサラッと触れるだけの可能性あります。

不動産投資でローンは肝。

僕も今回のことで勉強になりました。

皆さんは、僕の事例から学んで、最適解な融資を組めることを祈ってます!

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2012年7月不動産投資(貸家、太陽光発電)と投資信託をスタート。
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