マイホームの購入とは【不動産投資】

不動産投資
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こんにちは。サラリーマン大家の中居です。

マイホームは不動産投資

先日、リベラルアーツ大学の両学長の動画を見ていて、『マイホームは不動産投資』というフレーズがすごくしっかりフィットしたので、これから使わせてもらいます。

学長、いつもありがとうございます!

第17回 マイホームを安く買う方法【不動産投資編】

僕自身が不動産投資を始めて8年経過。

東京都の中古マンション相場も上がり。千葉、埼玉、茨城県の田舎地域の中古の一戸建ても少し値上りとライバルのサラリーマン大家の増加を感じています。

でもまだ旨味のあるマイホームは見つけれる可能性あると思います。

家と車の固定費は大きいですし、マイホームは固定費の割合がダントツ1位で取り返しのつかない大きな買い物なので最新の注意が必要です。

都内の新築マンションを長期の住宅ローン組んで購入しても、途中で修繕積立金が足りないと問題になったり、エレベーターの会社が倒産するなどのトラブルの可能性あります。

1番のネックは販売する不動産屋の利益が大きく載っていて価格と価値の差が大きい。

1割値下りしたら何年分のローン返済が消えたと同じことです。

千三つ。1000個の不動産物件で旨味があるのは3個と俗に言われてます

大家の中居
大家の中居

マイホームは不動産投資で金銭的には99%損をするという認識を持ちましょう。

学長のお友達の話でもありましたが、10年住んでもリセールバリューが勝った金額と同じ程度の中古一戸建てなら住んでもいいし、将来的貸しても資産運用として旨味があると思います。

学長いわく、住宅ローンは信用取引ということですが、中古一戸建てを購入すると住宅ローン減税を使って10年間税金を安くすることできます。

もちろん頭金は最低限で借り入れしましょう。

大家の中居
大家の中居

現金は大切な種銭なので有効に使いましょう。

どの物件がマイホーム(不動産投資)として狙い所なのか?

僕なら木造で築20年前後の一戸建てで土地が50坪〜65坪と小ぶりな物件を狙います。

築20年なら建物評価は下限まで下がってます。

土地が広いと販売価格も高くなるし、もし将来的に貸家にするにしても、土地広いことは家賃にほぼ反映しないのでコスパ悪い。

坪単価10万円なら建物200万土地600万でごうけ800万円で不動産屋のチラシになっているとします。(想定は上野駅から電車1時間+徒歩10分エリア)

売り主が一般人なら指値がけっこう効く可能性あります。

相続関係や離婚、老人ホーム入居費用など急いでいる、売却期限が決まっていると一般の売り主は焦る。

とりあえず500万円、つまり300万円の指値を入れます→大抵、速攻で断れる→しばらく引いて様子見る。

そして、チラシの掲載価格が50万下がったらタイミングは売り主が弱気になったサイン→再び500万円で交渉。

半年後、同じ価格でも内心弱気になっていることあるので再び500万円で交渉。

少し押し返されても600万円で買えたら土地の価格と同額なのでアリだと思います。

地方都市の郊外一戸建てでも、宅地の造成費で坪5万はかかるので、坪10万円程度の宅地は10年後ほとんど下がらない可能性高い。

築20年の物件なら内装職人に直接依頼で全室壁紙張り替えと床のクッションフロア張り替え頼んで、面積にもよるけど70万くらいで収まりそう。

ハウスクリーニングも直接タウンページみて頼んで7万円くらい。

それで快適に暮らせそう♬

自分の世帯年収の1.5倍でマイホーム(不動産投資)なら悪くないと思います。

10年後住宅ローン控除終わって売ったとしたも買った金額と同じ程度で売れる可能性大きいです。貸しても月7〜7.5万円採れそう。

実際に僕は6年前に800万円の物件を370万円で購入しました。土地代の半値ですね♬

坪5万円の宅地だったのでガッツリ指値しました。

新築注文住宅で世帯年収の6倍の物件買ったら地獄絵図

大手ハウスメーカー営業職はそれくらいの提案するように洗脳、いや教育されてますから。

大家の中居
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1日住んだら30%価値の下がる家なんて僕は嫌だ。

もし転居や離婚になり、貸家にして住宅ローン返済に当てようとしても、毎月の返済額より家賃とれないので足でます。苦笑。

僕の狙う物件なら家賃と返済額に差額が手元に残ります。

それならまだ気持ちが救われる♬

といっても価格価値(家賃)のちがいがわからない人が多いです。

感覚を磨いて下さい。業者のワナにハマらないことを祈ります。

マイホームを購入する際はぜひ気軽に僕に相談してください。

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今日も閲覧ありがとうございます。

大家の中居
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27歳で大家になったJRA調教助手
サラリーマン大家の中居

2012年7月不動産投資(貸家、太陽光発電)と投資信託をスタート。
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