不動産業者ヒアリング。築古物件は来月更新も売却を検討。

不動産投資
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大家の中居
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こんにちは。サラリーマン大家の中居です。株、不動産、ブログと3つ副業してます

長期の北海道出張から帰ってきたので、物件の管理を依頼してる不動産業者に、お土産を配りながら、来月更新となる物件(築37年戸建て)の売却も含めたヒアリングしてきました。

この物件は平成24年10月に取得しているので、次の10月で丸7年所有になります。

大家の中居
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なんかあっという間に年数が経つなぁ。

購入当時はまだまだ経験不足で、水回りがリフォーム歴あって、お得だと判断して、買い急いでいたのか?今思うと指値も甘かったです。

それに、最寄りのスーパーが微妙な距離に一軒のみは、今の僕だと査定で大幅に減点です。

やはり二軒欲しいです。一軒だと片方潰れたら一気に生活し難いエリアに変化するので。

建物は木造なので4年減価償却期間も過ぎて、5年目以降は家賃収入に対してまずまず税金が発生してました

入居率自体は93%近くとなかなかです。古い建物ですが、ミサワホーム分譲地で4LDKで駐車場増設(庭潰して)したのでエリアでは中の下のファミリー物件として需要あります。

体感ですが、7年間で家賃相場5000円下がったものの、これから先も家賃60000円では埋まると思います。

じゃあ、なぜ売ろうとしてるの???

大家の中居
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小さい理由が4つあって。

①売るならお客さん入っている状態で。更新済みなら印象良い。

②あと5年所有して、新築に建て替えても需要あるか際どいエリア。

金融規制から、大家デビューしたいオーナーが現金買いする需要がある。

④減価償却期間終わったのは税金面で影響大きい。

今は属性良くても、大家経験ないサラリーマンにはアパートローン出せないご時世になったもんね。

大家の中居
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金融庁のお達しなので、しばらくは融資環境は変わらないと。

地方の築古一戸建てを現金で買ってキャリアを積んでいきたい新規の大家さんはけっこういそう(ヒアリング結果)

この物件を仮に表面利回り18〜20%でならスムーズに売却できると思います。

その結果、僕の所有した物件で1番コスパ悪かった物件となります。ガーン。

J-REIT買って7年間所有したのと全然パフォーマンスは変わらないです。笑笑。

それでも、駐車場増設したり、台風で倒れた低木撤去したり、雨樋の雑草取ったり、ブレーカー増設やベージュ柄の壁紙にしたり、試行錯誤した経験を積めたのでよかったです。

それ以上に、知り合いの職人さんのに仕事まわせたことのが嬉しかったかも。

無事に売却できたら現金どうするの?

キャッシュポジションは10%→25%近くに上がります。

30代で会社員として給料ももらえているので、CP25%は現金寝かしすぎと思うので、売却から2年かけてジワジワとCP15%位になるまで、毎週の投信積立額を少し上乗せしていこうと思います。

米中貿易摩擦もしばらくスッキリしなそうなので、比較的安価で積立できるのでは?と考えてます。

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プロフィール
27歳で大家になったJRA調教助手
サラリーマン大家の中居

2012年7月不動産投資(貸家、太陽光発電)と投資信託をスタート。
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楽天VTI/ひふみ投信/配当貴族指数連動F/グローバル3倍3分法Fで毎週ノーロード積立の利回りを検証中。

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