函館のD-room 2LDK築浅月6.7万円!安い!でも大家さんが心配

不動産投資
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こんにちは。サラリーマン大家の中居です。

函館出張17日目です。

湯の川温泉の路面電車待ってる間にSUUMOで近くの賃貸物件探したら、D-roomの築浅発見!

安いなぁ。借り手からしてらコスパ良いなぁ♬

老後はやはり函館かな。食べ物うまい。温泉ある。空港近い。家賃安い。人柄も温和。

1平米当たりの家賃

でも大家目線だと。2LDK家賃67,000円管理費込みを54平米で割ると1平米あたり1240円。

70平米なら86,851円か。。。

大家の中居
大家の中居

僕の場合は新築アパートは差別化をするために、3LDKの戸建てかテラスハウスで長期の稼働率高めて家賃下がるのを防ぐ方針です。

そのボーダーラインが70平米で家賃85,000です。

ボーダーライン以上に家賃とれる土地でしか土地購入を検討しません。もちろん相場の3〜4割引では土地買いたいところ。

この写真の家主はおそらく地主でしょう。そうでないと融資厳しいので。

建物の2割現金で頭金入れてアパートローン組んで相続税対策ねぇ。

このケースは家賃とれないなら、アパート諦めて現金で米国株式で運用したら相続税分の利益だせそうだと思います。

仮に2LDKアパートで計算して、平米1240円の家賃設定では満室稼働でもアパートローン返済と修繕積立金を除くと利益はないですね。


大手ハウスメーカーの営業マンは適当な例

競売サイト載って2日後に現地確認した案件↓

実際に茨城県のPana Home施工2LDKアパート(4世帯×5棟)は築5〜7年の時点で65,000円の家賃で7割程度稼働。競売行き→任意売却。

20世帯のスケールメリットからの割引価格でも経営難で競売行きとは。泣。

D-roomなら建築形式などから新築25年のローン返済です。

僕の土地購入からの新築22年より長めの返済期間ですが。建物が3割高いので地主としてのアドバンテージは無くなります。

相続税対策として大手ハウスメーカーの営業マンから提案されてアパートを建てたのでしょう。

でもメーカーの資料より実際の家賃は低め。函館市の人口は減少している現状。

これから先の空室や家賃低下を含めたら相続の節税分は帳消しになりそうですね。

精神的にも赤字続きでは不安ですし。現金底をついたら物件は競売行きです。

この物件の家主さんがかわいそうに思えました。

アパートメーカーの実績のある地元工務店にお願いすれば毎年しっかり利益を残せて22年間のローンを返済できた可能性が高いのに。

Twitter投資界隈の話

都内のハイスペック女性は地方の資産家狙いの婚活もあり。地方の資産家は代々その地位を確保することは難しくないから。

という書き込みありました。

大家の中居
大家の中居

要は工務店、間取り、客付け不動産屋さえ間違えなければ地主は長期的に儲かります。

さらに利益を米国株式運用すればさらに複利は大きくなっていきます。

100万円が25年で25倍!配当王銘柄投資。

100万円が25年で10倍!S&P500投資。

資産家は圧倒的に有利。資本主義で2極化進むのも納得ですね。

皆さん生まれる家庭は選べません。

ほとんどの人が一般家庭育ちです。

でも普通の人が早く気づいて正しい努力を続ければ資産1億円のミリオネアになることは可能です。

大家の中居
大家の中居

よーし。今週もメリハリ生活だぁ。毎週月曜日は楽天証券で長期分散セルフ積立だ。

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サラリーマン大家の中居

2012年7月不動産投資(貸家、太陽光発電)と投資信託をスタート。
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