築37年戸建物件で漏水トラブル

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こんにちは。サラリーマン大家Nです。

サラリーマン大家Nで投稿が20超えてるのに不動産ネタは初めて書きます。

僕は茨城県で一戸建て専門の大家をしてます。

2012年10月、3棟目に購入した一戸建て(ミサワホーム)は入居率92%で今まで大きな修繕トラブルなかったのですが、今年3月に管理不動産業者から漏水メーターが少し回っていると連絡受けました。

今年の冬は寒波すごくて茨城県南部でも朝方はマイナス3〜4℃になる日が続いた影響か?

知り合いの業者にも漏水トラブルで問い合わせ殺到していて調査日のメドが立たない状況でした。

ようやく4月上旬に建物の外回りで怪しい所を職人1人とお抱え営業マンK山さんが見守る中、掘って調べてもらいました(4時間作業)が見つからず。

翌週には入居者さんに実家に帰ってもらい建物内に飛び込んでいる配管などK山さんと職人3人に調査してもらい、トイレとの接続部分に問題発見して漏水を止めることができました。

築37年になる物件なので、いつかは大きめのトラブル発生するだろうと思ってましたが、漏水ネタは初めてだったので勉強になりました。

一戸建て所有物件の火災保険はシンプルプランで安価な物を契約しているため、漏水や水災、車が突っ込んできた、盗難は適応外なので。

今回の調査と修繕費用はオーナーである僕の持ち出しになります。

火災保険シンプルプランなら7年で実質7万、充実プランなら7年で18万なら差額は11万なので、今回くらいのトラブル費用は差額金額内で収まります。

火災保険商品はオーナーの不安をあおる物なので、基本は元取れないのでシンプルプランで全物件統一していく考えは変わりないです。

いくつか物件を所有していく中で固定費で削れる項目は火災保険と賃貸募集時の広告費とお抱え営業マンへの心付けしか思いつかないですが、広告費は相場払わないと入居者埋まらないし、フットワーク軽いK山さんにもお小遣い渡したいし、火災保険は費用抑えどころだと僕は考えます。

固定費を抑えて利益出た分は楽天証券VTIにしておけばどんどん資産として増えていくので。

あと入居者が損した水道料金は物件所在の市役所に書類出して例年の差額分が返金されるので手間はかかりますが、それで少しでも入居者さんの機嫌が直ればと思います。

ただこの書類申請には自治体の指定業者の漏水認定が必要なので、次回こういったトラブル発生した場合は業者入る前に確認と選定が必要ですね。

この物件は築15年目あたりで風呂とトイレをフルリフォームあったので、築45年あたりまで大規模修繕なしで経営して、新築に建て替えるか?宅地で売るか?と計画して買いました。

リフォームされていないキッチンが年季入っているのにガタが来ないし、ヴィンテージ感でてきたのが想定外です。

さすがミサワホーム施工ですね!!!

このまま高い入居率を維持してキッチン壊れずにあと8年くらい保てれば最高です。

坪8万円の宅地とは言え、南向きで角土地なので、平屋3LDKペット物件ならビジネスになると思ってます。

今くらいのアパートローン金利1.2%だったら嬉しいなぁ。

ローカルでは新築一戸建ての家賃上昇は考えにくいので、どれだけ付加価値つけて家賃と入居率を保てるかが勝負なので。

今日も閲覧ありがとうございます。

サラリーマン大家N

不動産投資
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サラリーマン大家の中居

2012年7月不動産投資(貸家、太陽光発電)と投資信託をスタート。
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