こんにちは。サラリーマン大家の中居です。
本業はJRA調教助手してます🏇
副業は株、投資信託、不動産、ブログしてます☆☆☆
担当馬のスーさんのデビュー戦は12／15 予定になりました！
金髪で黒眼がくりっとしたイケメンのスーさんのお披露目も近いです♬
僕の大好きなYouTube『リベラルアーツ大学』で賃貸併用住宅について投稿ありました。
賃貸併用住宅？？？初めて聞くわ。
そんな方もたくさんいると思います。
ぜひ一度ご視聴ください⬇︎⬇︎⬇︎
動画内容のメリット、デメリットに僕の大家経験を交えたコメントや情報も加えてまとめていこうと思います。
賃貸併用住宅のメリット
①人気エリアに少ない費用負担でマイホームが持てる
→→家賃収入がローン返済をサポートしてくるから。
んー。今の人気エリアが将来的にも価値が保たれているかはわからない。
10年後。。。。
東京のマンション高すぎ、リモートワークが普及したし、週末遊ぶのは都内だけど、住むのは埼玉県の北部、茨城県の南部で家賃安いからそっちのがいいわ♬
逆に都内の人気エリアではなくて、地方都市や首都圏のベットタウンくらいのが賃貸併用住宅に向いてる気もする。
地方の宅地が坪10万のところ10年後には2割下がって坪8万。（坪5万は造成費だから下げ止まりは期待できる）
仮に人気エリアの坪50万は2割下がって40万になったら坪10万もさがってる。泣。
借金して宅地買ってどんどん目減りって辛いね。
②オーナーの自由設計
→これは要注意です。
賃貸併用住宅の自宅部分は注文住宅の様にぜいたく仕様にすると収益性下がります⬇︎
自宅部分は建売住宅より少しシンプルな間取りなら収益性はそこそこキープできます。
③将来の年金代わりになる
ローン返済後に家賃収入ある賃貸併用住宅のが老後の暮らしに余裕持てて安心ってこと。
ぜいたくなマイホーム建てなかったことのトレードオフとして賃貸併用住宅の家賃収入が得られますね。
④生命保険代わり
これはマイホームでもよく言われてますが、賃貸併用住宅でも団体信用生命保険入ると思うので、万が一の場合は残された家族に残債の返済義務はありません。
万が一のケースで家賃収入まで発生するのは賃貸併用住宅♬
⑤マイホームよりローリスク
大手メーカー言いなりの賃貸併用住宅はローリスクではなくハイリスクですけど、土地が相続や譲渡である場合や、不動産投資経験者で相場の半値で宅地を仕入れが可能で、優良な地元工務店で賃貸併用住宅建てるならローリスクになると思います。
賃貸併用住宅にデメリット
①収益性が低い
動画の賃貸併用住宅は大手メーカー施工で表面利回り4.9%
1階がワンルームで2世帯、2階が自宅で建売住宅よりぜいたくな仕様。
その利回りだと都内の新築ワンルームマンション投資と同じレベルでダメですね。
地元工務店でアパート施工実績がしっかりしているところで作れば表面利回り7%に。
1階3LDK賃貸、2階3LDK自宅なら長期的な稼働率高めで家賃下落もかなり抑えれる。
自宅用に太陽光パネル9.8KWでも搭載すれば7.6%近くまで利回り上がります。
【茨城県龍ケ崎市の例】
宅地90〜100坪 500〜600万円で仕入れ
建物は現場監督料割引で押し切る、外構費コスパ上がり、全体的にマイホームより少しスケールメリットある→2250万円
合計で2800万円 想定年間家賃204万円
太陽光200万円 年25万の売電と自家消費（エスワン電気なら8年で元取れる）
トータル3000万円 年間収入229万円となり表面利回り7.63%
ファミリータイプの2世帯でこの利回りならアリですね！
②流動性が低い
上記のおすすめする間取りの新築で賃貸併用住宅建てるなら
30年保有して、その時点で表面利回り15%位で売却は楽だと思います。
需要過多の相続税対策のアパートとは間取り違うのでそこそこの流動性は確保できます。
③ある程度の快適さが失われる
床を隔ててお客さんが住んでるから、騒音や共用部には気を使いますよね。
僕も戸建て住んでて、隣も僕の貸家で駐車場は2世帯で6台をシェアしてます。
洗車用のシャワーノズルとリールを遠慮なく入居者に使ってもらってます♬
隣の分まで草むしりするしね！
大家としての気質に欠ける人は賃貸併用住宅は向かないですね。
④ローン返済が長期化する
これは考え様によってはデメリットではなくメリットにもなります。
僕の勧める3LDK2世帯の賃貸併用住宅なら表面利回り7.6%
仮に30年でアパートローンより金利安い住宅ローン組んだとして、同じ賃料で借りてる場合より、毎月の家計はかなり楽になる。
年間50万円は浮く。（修繕積立金含めて）
新築だから修繕積立金は10年は手付かず。
なら毎月優良な投資信託積立すれば良い♬
もともと夫婦で年間80万円つみたてNISAでVTI買っていたのにプラスして、課税口座でこの浮いた50万円を【USA360】積立していけば、加速度的にグングン資産築けます！
まとめ
初心者でも地元工務店で選抜して、間取りを間違えなければ賃貸併用住宅は無理ではない。
大家としての気質に自信がないなら【自宅は自宅、貸家は貸家】でいきましょう。
融資を使って効率的に資産形成は王道。
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