【高配当株投資】景気敏感株が売られ過ぎたら買い!ジャパンホテルリートにチャンス到来?

不動産投資
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大家の中居
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こんにちは!サラリーマン大家の中居(35)です。

本業はJRA調教助手してます🏇

副業で大家と太陽光発電、資産運用ブロガーしてます💰

今回の記事は日本の高配当株を探してる方、J- REITを買いたい方にぜひとも読んでもらいたいです。

簡単に言うと、『日本の高配当株かつ敏感銘柄で現状は売られ過ぎて割安なジャパンホテルリートはあなたの高配当株の一角をになうお勧め銘柄です。

ジャパンホテルリートの過去の投稿はこちら⬇︎

ということで、詳しく説明していきます。

ホテル系J-REITが下落中

コロナウィルス騒動が始まって、家賃固定のオフィス系のJ- REITは値上がり傾向、家賃変動のホテル系J-REITは下落に歯止めが効かない状況です。

2020/2/21日本経済新聞電子版より抜粋

不動産投資信託(REIT)市場で、ホテルの運営会社に土地や建物を貸し出すタイプの投資口価格(株価)が軟調だ。入居するホテルが一定以上の利益を上げたときに支払われる「変動賃料」の割合が大きく、新型肺炎の影響で宿泊客が減り、賃料収入の減少が懸念されている。

変動賃料って売上高のどれくらいの割合なのかしら?

大家の中居
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ざっくり賃料収入の3〜4割みたい。あくまで賃料収入ね。

2020/2/21日本経済新聞電子版より抜粋

たとえばジャパンホテルが「オリエンタルホテル」ブランドのホテル運営会社と結ぶ5ホテル総額の契約では、固定賃料が年間で約32億円、ホテルの売上高から人件費や経費(賃料は除く)を引いた利益が約33億円を超えた部分の85%を「変動賃料」として受け取る。各銘柄も同様で直近の決算資料によると、賃料収入全体のうち変動部分がインヴィンシブルでは約3割、森トラスト・ホテルリート投資法人では約4割を占める。
大家の中居
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ジャパンホテルリートの今期分配金は3750円だから、仮にその34割相当は11251500円(物件売却益ない年の場合)

コロナの悪影響で変動賃料が全体の収益にをどれだけ左右するかは読みにくいわね。

気になる分配金の行方は?

最悪、34割賃料収入が減っても今年も含み益ある物件売って調整してくる可能性ある。

有事の際の内部留保もある。

コロナショックが直接分配金に影響せず、かなりクッション効く。

大家の中居
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今期の分配金はほぼ据え置きで落ち着くと僕は判断します。

下の資料で確認してもらいたいのですが、12分割後の8期を見ても分配金は増配傾向(連続増配ではないが)。

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そもそもジャパンホテルリートの配当利回りが年5.39%の時点でマーケット関係者は⬇︎の判断だった。

もっとも投資口価格の調整もあり予想分配金利回りは5%以上と高いうえ、ホテル型では株式のPBR(株価純資産倍率)に相当する「NAV倍率」が1倍を下回る銘柄も目立つ。新型肺炎の影響もいずれは収束すると見込んで「反発を狙った買いを勧めている」(みずほ証券の大畠陽介氏)との声もある。日本経済新聞電子版より。

先週末の時点で配当利回りは急上昇してます。

2019年末は野村証券がBUY 105000円の投資判断でした。

それくらいの価値のあるJ-REITなのね☆

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大家の中居
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なので僕は先ほど158900円(利回り6.36%)で買い足しました。

【ホルダーの方】は買い足しを続けて平均取得価格を下げていきましょう。

【ノンホルダーの方】はここまで来れば割安感は十分なので反発狙っていきましょう。

リベラルアーツ大学の教えでは高配当株は10年保有するスタンス

ジャパンホテルリートは物件の力あって分散も効いてるし(下の資料)、さらに何と言っても6%超えの高配当株ですので、最悪来期は減配でも10年保有する方針で良いと思います。

どこかのタイミングで190000円超えたら半分売るとかもありだと思います。

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まとめ

個人投資家の好奇心を満たし、インカム収入で幸福感ももたらしてくれる高配当株。

景気敏感株は過剰に下がったら買い』を自ら有言実行しました。

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