こんにちは！サラリーマン大家の中居です。
本業はJRA調教助手してます🏇
副業で大家と太陽光発電、資産運用ブロガーしてます💰
リベラルアーツ大学の両学長のYouTube（約30分）の要約と1人の大家としてのコメントも交えて投稿したいと思います。
『アメリカ不動産投資はアリなのか？』
最近ではアメリカの不動産投資の書籍もたくさん出てますよね。
結論
魅力は十分にあるけど、初心者にはお勧めできない。
3000万円以上の現金が必要か、もしくは金利4〜5％の高めのローンを組むか。
文化の違いもあるし、悪徳不動産業者もたくさんいる。
良いパートナーと出会えて、軌道に乗れば日本の不動産以上のメリットや恩恵を受けれる。
アメリカ不動産のメリット
①安定した値上がり
日本の不動産価格は基本的に落ちていく。
アメリカは緩やかに上がっていくので、キャピタルゲイン（値上がり益）が狙える。
リーマンショックがあっても人気地域では3年程度で回復して、今ではリーマンショック前の倍額近い。
②安定した家賃収入
先進国の中で安定して人口の増えている国
③節税メリット
日本の様に築年数の古い物件が家賃落ちることはない。
アメリカは木造建築が多く、築22年以上の物件は税制上、4年で減価償却する。
減価償却をする際に日本より建物の割合が高いので税制的にアメリカの方が有利。
④為替差益
ドルで資産を持ってドルで家賃をもらえるので分散投資になる。
⑤外国人、日本人でも融資が出る。
⑥日本に比べてまだまだ良い物件ある
⑦ルールがしっかりしている
投資家を守る法律がある。
透明感がある→過去のどの物件がいついくらで売れたか誰でも知れる。
面白い税金制度→家を売却して利益出ても短期間で次の家を買えば（グレードアップすれば）かなら税金優遇される。
アメリカは賢い国で不動産価格が上がりやすい仕組みになっているなぁ
アメリカ不動産のデメリット
①日本人をカモにする業者多い。
アメリカ不動産に限らず日本の不動産でも初心者をカモにする業者はたくさんいますが、アメリカでは日本人が日本人を騙すパターン多い。
異国で同じ日本人ということで安心してしまうのかしら？
②土地勘がわからない。
治安の悪い具合が日本の比にならないので要注意。
スラム街は何となくわかるけど、写真でキレイな物件だと思ったらギャング通りだったりする。
③言語の壁。
契約書も銀行の口座開設も英語。
④信頼できる管理業者が少ない
⑤為替差損
⑥文化や習慣の違い。
信じられない部屋の汚され方する。夜逃げ率も日本より高い印象。
⑦家賃受け取りや銀行手間
ユニオンバンクなら三菱UFJ系列で日本語のやりとり可能なので比較的スムーズ。
⑧税金
日本とは違う税制なので現地法人作るとそれにコストがかかるし。日本の不動産投資の知識プラスαの勉強が必要。
⑨融資
現地で融資を組むと日本人は外国人扱いなので金利は4〜5％程度、軽く家賃収入が金利で飛ぶから値上がり益にかけることに。
現金決済で購入すればインカムとキャピタルゲイン両方期待できるも、少なくても3000万円は資金が必要。
両学長の実体験（アメリカ不動産投資）
①日本の書籍で顔出ししている人を通じて物件購入するも、勝手に管理会社をよそに変更される。
②家賃滞納をほったらかしにされる→クレーム入れたら逆ギレされる。
日本ならすぐに家賃保証会社が動いてくれよね。
③アメリカの家は庭が広いけどゴミ捨て場になってしまいトラブル。市からはオーナーに罰金勧告。
車を捨てられるとか日本ではあり得ない。
④売却しようとしたらホームレスが住み着いて邪魔。
⑤住人が銃で撃たれる。
まとめ
米国株S&P500に連動した楽天VTIの予想利回りが6〜7％とすると、アメリカ不動産投資を現金で購入した場合は家賃収入と値上がり益で9〜11％くらい。
さらに節税メリットもあることを考慮すると魅力的だけど、両学長ほどの逸材でも良いパートナーと出会うのに時間がかかった。
クレームいれるのも逆ギレされるのも精神的に負担になる。
日本企業のオープンハウスを通じてアメリカ不動産を購入するのも選択肢だけど、当然オープンハウスの手間賃も乗せられるし、融資先のアイビーネットの金利等は不明。
オープンハウス公式ホームページに金利〇〜〇%すら書いてなかったので違和感ありました。
富裕層ならともかく、サラリーマン大家ではアメリカ不動産投資はまだ現実的ではないと思います。
いつも読んでくれて、ありがとうございます☆
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