こんにちは！サラリーマン大家の中居です。
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先日の投稿では全般的なアメリカ不動産投資についてでした。
今回はケーススタディとして人気急上昇中のテキサス州ダラスをピックアップします。
日本の不動産投資でも政令指定都市と地方都市では事情やリスクとリターン変わってきます。
外国の不動産取得となれば、手間は日本よりかかるので、リターンが十分に期待できるエリアに投資したいですよね。
テキサス州ダラスの特徴
過去5年間の人口増加率は9.2%！
トヨタ自動車の北米本社もある成長著しい都市。
もともとは綿花の集積地として発展、後にテキサス州東部に見つかった油田開発で石油化学工業が経済を牽引。近年は積極的に企業誘致で情報IT産業が経済をリードする。
テキサス州ダラスのメリット
①全米平均を上回る人口増加率
テキサス州の人口は全米第2位。国勢調査では最も人口の増加スピードが速い15都市のうち半数がテキサス州の都市に。2010年からの5年間で全米3.6%に対してテキサス州は9.2%と大きく上回る。
テキサス州の中でも大人気のダラスは人口規模では州内3位ですが、隣のフォートワースを加えた都市圏で考えると人口700万人以上となり、全米で五指に入る巨大都市圏に。
②全米トップクラスの住宅価格の上昇
2012年から連続してテキサス州ダラスの戸建て住宅価格の中央値は年間8％の上昇となってます。
一戸建て住宅価格の再販価格動向を示す『S&Pケース・シラー住宅価格指数』の推移は景気動向を表す指標の一つですね。
2008年リーマンショックでは全米の不動産価格は大きく下落しましたが、テキサス州の不動産価格は下落が浅かったのと、2012年からの不動産価格の上昇相場を大きく上回るペースを維持しているので、ダラス・フォートワース都市圏の住宅価格は2007年と比べて2016年時点で1.5倍となっている。
まるで優良な投資信託ののチャートみたい♬
③交通アクセスが良い
テキサス州は東西アメリカの中央にあるため、交通の重要拠点、いわゆるハブ都市となってます。
ダラスから車で48時間以内に国内の93％の地域に移動できます。
飛行機なら西海岸でも東海岸でも4時間以内にアクセス可能です。
④法人税0で優良企業が多数流入。雇用増加率No. 1
テキサス州の経済を昔から支えているのはエネルギー産業です。原油価格の世界的な指標であるWTIはウェスト・テキサス・インターミディエイト5略です。エクソンモービルやコノコフィリップスなどの石油メジャー、さらにテキサスインスツルメンツやAT&Tなどのハイテク系企業も本社を置いてます。
TOYOTAも北米本社移転やKubotaのアメリカ販売子会社やPanasonicのデジタル拠点もあります。
教育、製造、交通分野など幅広い分野の優良な企業がテキサス州に集結しています。
⑤世帯収入と住宅価格に乖離が少ない
リーマンショック以降の2012年から毎年年間8%と不動産価格が大きく上昇するテキサス州ですが、経済も並行して発展しており、地元民の世帯年収も上昇傾向です。
住宅価格を世帯年収を割った年収倍率が4倍程度なので地元民の方々でもマイホームに手が届く範囲と言えます。
東京都港区の指標も出ていて
東京の中古マンション高いなぁー。
と思いがちですが、世界的に見たらシンガポール22倍ですし、日本12倍で並。
アメリカ4倍は住宅価格と世帯年収の乖離が特に少ない、レアな現状だと思います。
アメリカの様な健全な状態な国が少ないんですね。
https://ja.sekaiproperty.com/article/2854/us-property-price不動産バブルはまだまだ続きそう
ダラス・フォートワース都市圏の住宅がリリースから何日で成約したかを表す資料です。
アメリカでは『いつどこでいくらで売れたか』がわかるので日本より景気動向を正確に把握できます。
リーマンショック後から2012年まで最長85日だったのが平均36日まで短くなり、早期で成約している状況がわかります。
仮に築年数22年以上の木造住宅を購入して貸していたら減価償却期間の終わる時期に売却も視野に入ると思います。
その頃、物件が足りていない状況なら売主は買主に買い叩かれることもないですし、どっしり構えて利益確定売りできますね。
値上がり益が出ても、早期にバリューアップして次の物件購入なら、税金の優遇措置もあるアメリカは素晴らしいと思います。
あとは入居率についてですが、現在のアメリカでは賃貸物件の需要が高く、全米平均での空室率は約6%（ダラスならゼロに近い？）、日本の全国平均だと約18％、東京都でも約11%と比べると稼働率や家賃の下落どころか、更新時に値上げ交渉も可能では？と思えます。
テキサス州ダラスは日本企業オープンハウスの得意エリア
自己資金比率がどの程度必要でオープンハウスのグループ会社での融資がどの程度の金利かによっては十分に投資対象になるのでは？
仮に4000万円の物件で自己資金が25%程度、金利3％なら面白いですね。あくまでインカムとキャピタルゲインの想定で実利回り8〜9%。
東京で実利回り8〜9％のファミリー間取りの物件なんてないですから。笑笑。
アメリカ不動産投資の説明会をオープンハウスが行なっていますので、本気で検討する方は参加してチェックしましょう。
いつも読んでくれて、ありがとうございます☆
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