マイホームの購入とは不動産投資!リベ大の両学長に共感!

不動産投資
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大家の中居
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こんにちは!サラリーマン大家の中居です。

本業はJRA調教助手してます🏇

副業で大家と太陽光発電、資産運用ブロガーしてます💰

マイホームは不動産投資

先日、リベラルアーツ大学の両学長の動画を見ていて、『マイホームは不動産投資』というフレーズがすごくフィットしました!

大家の中居
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う〜〜〜大共感♬

学長、いつもありがとうございます!

見ないと大損!永久保存動画はこちら⬇︎

第17回 マイホームを安く買う方法【不動産投資編】

僕自身が不動産投資を始めて8年経過。

早いものねー⏰

もうそんなに経つの。

その間に東京都の中古マンション相場も上がり⬆︎

千葉、埼玉、茨城県の田舎地域の中古の一戸建ても少し値上りとライバルのサラリーマン大家の増加を感じています。

でもまだ旨味のあるマイホームは見つけれる可能性あると思います。

家と車の固定費は大きいですし、マイホームは固定費の割合がダントツ1位で取り返しのつかない大きな買い物なので最新の注意が必要です。

都内の新築マンションを長期の住宅ローン組んで購入しても、途中で修繕積立金が足りないと問題になったり、エレベーターの会社が倒産する、災害(◯んこ杉マンションの例💩)などのトラブルの可能性あります。

1番のネックは販売する不動産屋の利益が大きく載っていて価格と価値の差が大きいこと。

それって1割値下りしたら何年分のローン返済が消えたと同じことよね!

千三つ。1000個の不動産物件で旨味があるのは3個と俗に言われてます。

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マイホームは不動産投資』で金銭的には99%損をするという認識を持ちましょう。

学長のお友達の話でもありましたが、10年住んでもリセールバリューが買った金額と同じ程度の中古一戸建てなら住んでもいいし、将来的貸しても資産運用として旨味があると思います。

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築15年の一戸建てを3割近くがっつり指値入れて買えたら、10年住んでも買った値段に近い額で売れそう💰

『がっつり指値、数打てばそのうち通る♬』サラリーマン大家の中居

学長いわく、住宅ローンは信用取引ということですが、中古一戸建てを購入すると住宅ローン減税を使って10年間税金を安くすることできます。

もちろん頭金は最低限で借り入れしましょう。

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現金は大切な種銭なので有効に使いましょう。

どの物件がマイホーム(不動産投資)として狙い所なのか?

僕なら木造で築15年前後の一戸建てで土地が50坪〜65坪と小ぶりな物件を狙います。

築15年なら建物評価は新築4割まで下がってます。(築20年だと2割まで)

土地が広いと販売価格も高くなるし、もし将来的に貸家にするにしても、土地広いことは家賃にほぼ反映しないのでコスパ悪い。

仮に坪単価10万円なら建物400万土地600万で合計1000万円で不動産屋のチラシになっているとします。(想定は上野駅から電車1時間+徒歩10分エリア)

売り主が一般人なら指値がけっこう効く可能性あります。

相続関係や離婚、老人ホーム入居費用など急いでいる、売却期限が決まっていると一般の売り主は焦る。

とりあえず700万円、つまり300万円の指値を入れます→大抵、速攻で断れる→しばらく引いて様子見る。

そして、チラシの掲載価格が50万下がったらタイミングは売り主が弱気になったサイン→再び700万円で交渉。

半年後、同じ価格だとしても内心弱気になっていることあるので再び700万円で交渉。

少し押し返されても750万円で買えたら土地の価格プラスアルファなのでアリだと思います。

地方都市の郊外一戸建てでも、宅地の造成費で坪5万はかかるので、いま坪10万円程度の宅地は10年後ほとんど下がらない可能性高い。

築15年の物件なら壁紙は傷んでるはず。

内装職人に直接依頼で全室壁紙張り替えと床のクッションフロア張り替え頼んで、面積にもよるけど70万くらいで収まりそう。

ハウスクリーニングも直接タウンページみて頼んで7万円くらい。

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それでけっこう快適に暮らせそう♬

ヤドカリ作戦!10年後また引っ越せば良いじゃん♬

自分の世帯年収の1.5倍でマイホーム(不動産投資)なら悪くないと思います。

10年後住宅ローン控除終わって売ったとしたも買った金額と同じ程度で売れる可能性大きいです。貸しても月7.5万円くらい採れそう。

実際に僕は6年前に800万円の物件を370万円で購入しました♬

坪5万円の宅地だったのでガッツリ指値しました。

新築注文住宅で世帯年収の6倍の物件買ったら地獄絵図

大手ハウスメーカー営業職はそれくらいの提案するように洗脳、いや教育されてますから。

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1日住んだら30%価値の下がる家なんて僕は嫌だ。

【不動産賃貸営業職】転居や離婚になり、マイホームを貸家にして住宅ローン返済に当てようとしても、毎月の返済額より家賃とれないので足でるケースをたくさん担当しました。

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僕の狙う物件なら家賃と返済額に差額が手元に残ります💰

それならまだ気持ちが救われる♬

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価格価値(家賃)のちがいがわからない人が多いのは事実。

リベ大の動画観て感覚を磨いて下さい

みなさんが業者のワナにハマらないことを祈ります。

マイホームを購入する際はぜひ気軽に僕に相談してください📩

問い合わせフォームはこちら⬇︎

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今日も閲覧ありがとうございます。

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プロフィール
27歳で大家になったJRA調教助手
サラリーマン大家の中居

2012年7月不動産投資(貸家、太陽光発電)と投資信託をスタート。
ツイッター、ブログともに1年目です。
楽天VTI/ひふみ投信/配当貴族指数連動F/グローバル3倍3分法Fで毎週ノーロード積立の利回りを検証中。

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