始めにぶっちゃけちゃうね。
50坪の竹林→伐採&宅地造成で税込253万円の見積もりでした。
これは以前に1.5m×8mほど竹林を伐採してもらった業者に再度依頼しました。
前回の記事では竹林→宅地造成して新築戸建て賃貸に向けての考えを語りました。
所有する貸家の駐車場際から50坪の竹林となっており、タダみたいな金額で買い取った後は放置してましたが、6年間で竹林のメンテナンス費用が約25万円。
これから20年間で青竹の処理や枯れて貸家や道路に倒れてきた竹の対応に費用かかるは50〜60万円と想定すると、新築戸建ては通常では表面利回り8%目標ところですが、今回は6%超えてればアリだと思ってます。
なぜなら、保有する貸家の収益性のアップにもなるからです。
現在、宅地100坪の貸家の空き地である竹林があり、ここに造成して新築を建てるので、すでに固定資産税を毎年払って宅地の有効活用になります。
さっと考えても4つほどメリット浮かびました。
- 年間2万円程度の固定資産税を効率化
- 年間2.5〜3万円程度の竹林処理費なくなる
- 竹林なくなり日当たり良くなる→貸家の太陽光発電が微増？
- 隣の貸家（公庫ローン15年）の借り換えと新築融資を合わせて地銀に打診→長期で組めればCFが改善する
とはいえ、竹林伐採と宅地造成費が1番読めない部分で案件の利回りを大きく左右するので心配してました。
結果的には税込253万円だったので、今回の新築戸建てはコミコミで表面利回り6.6%に。
建物のコストダウンを施せばもう少し利回り確保できそう？
そうですね。この竹林はUR分譲地の角で南隣接地は建物立たないので、2階のバルコニーはなしにしようと思います。
費用浮かせて洗面所にガス式乾燥機『乾太くん』を設置、玄関横に洗濯ポール通す金具つければ物件の魅力的には変わらずに20〜30万円浮きそう。
更にケイミュー外壁14ミリのサイディングも松竹梅で例えたら竹クラスにして、不要な窓もなくす。
以上のコストダウンで合計40〜50万いけたら良いな♬
【年々高騰する建築費】
7年前に同じ22坪の新築建てた際の建物主体工事費が1棟当たりで840万円に5%消費税→882万円
2020年8月は990万円に10%消費税→1089万円
19%近く高騰してます。
屋外給排水や外構費、仮設費などの付帯工事費も増税や人件費の値上げ影響受けてます。
消費税は長期で上がるのは間違いないので、地主系大家は建てるなら早めだと思います。
【地主しか新築戸建て賃貸やれない】
これだけ建築費が上がってくると土地を安値で仕入れて建てる非地主の大家は参入が厳しくなりそう。採算合わなくなる。
リモートワークでの移住で一戸建て賃貸の全体的な需要は増えていきそうだけど、供給は追いつかない。
ボロい家のリフォームして賃貸は結局はスキマ風や断熱性能はイマイチ。
だから地主系大家の新築一戸建て賃貸は圧倒的に人気ポジションを維持できる。
そして25年後の売却、出口戦略も立てやすい。（地主系大家は売却より建て替え好む）
築古のボロアパートは売りにくい。
買い手の融資がつかないもんね。
一戸建ては大家以外もマイホームとしての買取が可能性があるから良い。
竹林伐採と宅地造成にチャレンジすることは有意義だと思う。
高い授業料だとは思わない。
経験あれば竹林が混ざってるからなかなか売れない宅地にガッツリ指値入れることも可能に。
経験あれば説得力が増す。
新築やらずに勉強だけだと吸収率悪い。
実際にチャレンジした方がたくさん学べる！
今後のスケジュール
工務店の社長が僕の「確定申告書3期分」と「公庫の返済予定表」、「貸家の賃貸契約書」持って筑波銀行と常陽銀行に融資持ちかけてくれるので、返答待って条件良い方に融資申し込みです。
融資申し込みと並行して建物の詳細も落とし込んでいきます。
今日も最後までお付き合いありがとうございました。
これからも飾り気なくてもリアリティのある記事を書いていこうと思います。
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